Economia

Mercato immobiliare in ripresa, alle stelle Egadi, Taormina, Cefalù, San Vito e Pantelleria

L’agenzia delle Entrate presenta le statistiche regionali relative al mercato immobiliare. I dati presentati nel documento sono riferiti alle compravendite dell’anno 2019. Segue un approfondimento sulle dimensioni delle abitazioni compravendute e sulle relative quotazioni.

Il mercato immobiliare residenziale della regione Sicilia, superando nel complesso le transazioni del 2018, attesta i segnali della ripresa in atto . Rispetto all’anno precedente le compravendite, esaminate tramite il numero di transazioni normalizzate (NTN), sono cresciute del +2,3%, attestandosi a 37.764. Non tutte le province, tuttavia, manifestano variazioni positive di questo indice.

Più in particolare, aumenti, tutti maggiori della media regionale, emergono nelle Province di Ragusa, Palermo, Siracusa e Catania. Le variazioni annue per le rimanenti province mostrano invece, seppur contenuti, segni negativi.

Le province di Palermo e Catania sono quelle con il più alto numero di transazioni eseguite: 9.870 NTN la prima e 8.580 NTN la seconda, che, nel complesso, rappresentano poco meno del 49% di tutto il volume regionale.t Seguono, nell’ordine, Messina (4.609 NTN), Siracusa (3.422 NTN), Agrigento (2.905 NTN), Trapani (2.897 NTN), Ragusa (2.600 NTN), Caltanissetta (1.914 NTN) e, in ultimo, Enna (968 NTN).

Anche l’intensità del mercato immobiliare (IMI), a livello della regione, è in leggera crescita nel 2019, con un valore pari all’1,19% e un incremento del +0,02 rispetto all’entità del 2018. Più in particolare, la differenza IMI 2018/2019, rilevata nelle province, è compresa tra +0,11, dato più alto emerso a Ragusa, e -0,02, maggior dato negativo registrato a Enna. Segno meno presentano anche le province di Agrigento e Messina (ambedue con differenze IMI di -0,01).

Esaminando le compravendite delle abitazioni nei capoluoghi, la variazione dell’indicatore NTN (+2,1%) risulta lievemente minore rispetto al dato medio regionale riguardante tutte le province (+2,3%), mentre l’IMI (+1,63%), invece, è emerso più sostenuto; anche la differenza IMI 2018/2019 (+0,03) è leggermente maggiore nei capoluoghi rispetto al valore registrato nelle province (+0,02).

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Nell’ambito dei capoluoghi, il maggior numero di compravendite si è  registrato a Palermo (5.695 NTN), mentre il minore a Enna (152 NTN); le variazioni percentuali NTN 2018/2019 sono comprese tra il dato positivo di Ragusa (+7,5%) e quello con il maggior segno negativo di Enna (-12,4%). Dati con il segno meno sono emersi anche a Caltanissetta, Trapani e Siracusa. La quota di NTN per provincia relativa ai capoluoghi, rispetto al corrispondente numero complessivo di transazioni regionali, varia da un massimo di circa il 40% per la città di Palermo ad un minimo di circa l’1% per la città di Enna.

Le entità delle compravendite del 2019, pur certificando la ripresa del  mercato, permangono, tuttavia, lontane dai livelli che avevano distinto il periodo pre-crisi e, in particolare, dai valori registrati nel biennio 2005-2006.

L’evoluzione degli indici del NTN manifesta la crescita delle transazioni, per i comuni non capoluogo, fino al 2006, mentre i l mercato dei capoluoghi, nello stesso anno, segnava la prima flessione. Il calo permane fino al 2010, anno in cui emerge la maggior tenuta del mercato nei capoluoghi, mentre gli scambi delle abitazioni proseguono in flessione per i comuni minori. Nel 2012 è evidente i l crollo diffuso delle compravendite, riguardante capoluoghi e non capoluoghi. Il 2013 mostra ancora volumi in calo, ma a ritmi più moderati rispetto a quelli del 2012. Nel 2014 emerge la prima leggera inversione di tendenza che conduce il mercato in una nuova fase di risalita generalizzata delle compravendite, per i capoluoghi e per i restanti comuni. Soprattutto negli ultimi quattro anni le compravendite continuano ad aumentare per tutti i comuni, ma il livello è ancora distante rispetto ai volumi scambiati nel 2006.

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L’andamento dell’intensità del mercato immobiliare, mostrato dall’indicatore IMI, segue quello delle compravendite, con una crescita generalizzata, e più marcata, negli ultimi anni. L’esame delle serie storiche, dall’anno 2014, mette in evidenza una progressiva crescita dell’IMI. Inoltre, va rilevato come negli ultimi sei anni siano soprattutto i comuni capoluoghi a guidare gli incrementi.

Nella mappa della distribuzione comunale del NTN nel 2019, nonostante la crescita dei volumi in tutte province, emergono ancora numerosi i comuni dove si registra un modesto numero di scambi. Sono, infatti, 308 i comuni nei quali sono state compravendute meno di 100 abitazioni e solo 7 quelli nei quali, nel 2019, si sono superate le 500 abitazioni scambiate. Dalla mappa della distribuzione IMI si rileva che la percentuale di stock abitativo compravenduto nel 2019 è sotto la soglia dell’1% per quasi il 70% dei comuni siciliani.

La superficie media per abitazione compravenduta nei capoluoghi siciliani è pari a 107,8 m2, in aumento (+1,8 m2) rispetto all’anno 2018; anche a livello dell’intera provincia, il dato regionale, pari a 108,6 m2, seppur in minor misura, è in crescita (+1,2 m2). Con riguardo alle classi dimensionali, le abitazioni più vendute si confermano quelle di consistenza da 85 m2 fino a 115 m2 sia per le province sia per i capoluoghi.

In termini di variazione % NTN, rispetto al 2018, a livello complessivo regionale, emerge una crescita delle vendite di abitazioni – nelle intere province – per tutte le classi dimensionali, ad eccezione di quella fino a 50 m2 che, invece, decresce. L’osservazione di dettaglio mostra come la ripresa complessiva sia più concentrata per le abitazioni della classe dimensionale oltre 145 m2 con il +7,0%.

Anche nei soli capoluoghi le abitazioni con il maggiore aumento delle compravendite (+7,7%) sono quelle della classe dimensionale più grande (oltre 145 m2). Emerge la città di Enna con l’incremento di vendite più alto (+61,1%), per le abitazioni da 50 m2 fino a 85 m2 , e più negativo (-50,3%), per quelle da 115 m2 fino a 145 m2 .

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Pure la città di Agrigento fa rilevare una distribuzione delle variazioni dissimile rispetto alla media regionale, con la variazione maggiore riguardante le abitazioni più piccole (+17,9%). Le quotazioni registrate nella regione, al contrario delle compravendite, presentano variazioni in riduzione rispetto al 2018.

Dall’osservazione delle quotazioni delle città capoluogo si rileva un valore medio pari a 1.104 €/m2, in calo del -1,2% rispetto al valore dell’anno precedente. Sostanzialmente stazionarie sono le quotazioni ad Agrigento, Enna e Siracusa, mentre il ribasso più evidente emerge nella la città di Trapani (-5,6%). Per i comuni non capoluogo, con una quotazione media di 852 €/m2, la flessione conferma quella dei capoluoghi (-1,2%).

I prezzi delle abitazioni nei capoluoghi sono maggiori della media regionale (1.104 €/m2) a Messina, Palermo, Enna e Catania. Fanalino di coda permane la città di Caltanissetta.

Nel resto delle province le quotazioni sono sensibilmente più basse rispetto a quelle dei rispettivi capoluoghi, con le province di Messina, Palermo, Catania e Trapani che presentano valori più alti della media (852 €/m2). Spicca ancora Caltanissetta, pure nel resto della provincia, con la quotazione media più bassa.

Negli ultimi quattro-cinque anni, all’aumento delle compravendite corrisponde un progressivo ribasso dei prezzi, già rilevato dal 2012.

In conclusione, anche per il 2019 si rileva che solamente 14 comuni siciliani hanno quotazioni vicine o superiori al valore medio nazionale. I valori medi più alti restano quelli delle località turistiche più ricercate, come l’arcipelago delle isole Eolie e delle isole Egadi, Taormina, Cefalù, San Vito, e Pantelleria.

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